法律意见书是指律师或律师事务所受当事人的委托，针对某一法律事实，运用法律规定进行分析、阐述和认定，向当事人提出意见和建议的法律文书。
由于法律意见书往往关系着当事人的重大利益决策，因此，律师在起草法律意见书时应当慎重，一定要收集详细案件材料、经过充分调查论证。必要时依基础事实作出假设，规避风险，不得出具存在虚假事实、严重误导性内容或者有重大错误、重大遗漏、适用法规不当的法律意见。
出具一份高质量的法律意见书，不仅需要律师审慎负责的认真态度，还需要律师进行科学合理的谋篇布局，需要律师在收集整理详尽的案件材料的基础上进行事实认定、事实假设、风险预测、法律论证等，最终出具相关的法律意见。
下面笔者结合自己的实践经验，将笔者出具的一份法律意见书附文如下，与广大律师同仁共飨，不足之处，敬请批评指正。
法律意见书附文：
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广东法制盛邦律师事务所法律意见书
第一部分 引言
A先生于某年某月某日来到我律师事务所，就城中村集体土地房屋开发相关纠纷事宜进行咨询，我们很荣幸能有机会为您提供该事项的法律服务。
nEWS。kEMAOWaNG。ORG.Cn第二部分 主文
根据谈话和我们收集到的资料，我们了解的事实背景如下：
（1）事实背景:A先生为建筑公司老板，同时为广州市XX城中村村民。20世纪90年代，A先生取得村中土地800余平方米，由村委以兴建农民公寓名义申请政府部门报建，并办理施工许可证，总建筑面积共计4500平米。后A先生与B公司签订合作开发合同，双方约定由A先生负责房屋的施工和建设，并负责办理房屋产权证，由B公司负责出资。双方约定的付款方式为:房屋建设过程中B公司按已完工程造价的80%支付进度款，剩余20%待房屋验收合格并取得房屋产权证后由B公司一次性付清。房屋竣工并交付B公司使用后B公司将其分配给其员工，因无法办理房产证，B公司最终转移员工并将该栋房屋腾空，且剩余20%款项未支付。
备注：如果A先生认为我所以上陈述的事实背景与实际不符，请及时通知我们。
（2）A先生提出的问题和简短答案：
nEWS。kEMAOWaNG。ORG.CnA先生的咨询问题为，在该种情况下A先生是否可以通过诉讼途径收回该房屋并将房屋卖给村民？
我们认为在该种情况下，A先生是存在可以通过诉讼途径将房屋收回并卖给村民的可能性的。
（3）分析及判断
第一、法律解释
1、根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按土地利用总体规划确定的用途使用土地。
2、《中华人民共和国土地管理法》第六十一条规定，“乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。”
3、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量的房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”
4、《中华人民共和国合同法》第52条第（五）款，违法法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
第二、法律适用
1、该案中A先生使用的村集体土地进行房屋开发是由村委以兴建农民公寓的名义申请报建并取得施工许可证的，其应属于村里公益福利事业性质，建成后的用途有严格限制，若出售，其对象仅限于村集体经济组织成员。
2、参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，A先生与B公司之间签订的合作开发合同应当被认定为房屋买卖合同。
3、综上所述，B公司作为该村集体经济组织以外的成员，其购买该整栋房屋违反国家相关法律法规和政策要求。其与A先生之间签订的合作开发合同（实质为房屋买卖合同）应当被认定为无效。
第三、相反的论点及论据
B公司可能会以对该宗土地性质、对无法办理房屋产权证不知情为由进行抗辩，主张其为善意取得人。
第四、反驳相反的论点和论据
1、无效合同因其违反法律和行政法规的强制性规定和社会公共利益，具有违法性，一但被认定，其自始无效，不以当事人的主观意志为转移。
2、B公司作为一家有法人独立资格的公司，在涉及该项重大房屋开发交易时，理应履行审慎注意义务并承担相关风险。
第三部分 解决方案
nEWS。kEMAOWaNG。ORG.Cn综上所述，A先生可向有管辖权的人民法院起诉，要求法院确认其与B公司之间所签订的合作开发合同（实质为房屋买卖合同）无效。
根据无效合同的不得履行性，合同一经确认无效，合同约定的权利义务关系也随之无效，双方不得依据合同继续履行，也不承担不履行合同的违约责任。对已经履行或部分履行的，还可能产生返还财产、折价补偿、赔偿损失等后果。
因而A先生可依据双方签订的合作开发合同无效要求B公司转移占用该房屋进而取得该房屋的使用权或所有权。
第四部分 相关风险点
1、《中华人民共和国土地管理法》第七十七条规定,“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。”
A先生以兴建农民公寓为由将取得的村集体土地进行房地产开发，涉嫌采取欺骗手段骗取批准用地，可能会面临被土地行政主管部门处罚的风险。
规避措施：A先生可以无骗取批准村集体土地的主观意图和房屋建设过程中资金不足进行抗辩。
2、B公司可能会以要求A先生返还已支付的款项为由拒绝交付房屋。
规避措施：1、A先生可以B公司已占有使用房屋十余年为由提出抗辩并拒绝全额返还款项;2、A先生可以诉讼为手段促使双方诉讼过程中进行调解，并以调解解决相关争议。
负责人：xxx律师
经办人: 王华金
日 期:2016年5月20日
注：本文为本所律师原创，内容代表作者观点，图片来源于网络。
作者简介：王华金，广东法制盛邦律师事务所实习律师，万海龙律师团队成员，2012年西南交通大学法学本科专业毕业，具有四年法律从业经验。曾供职于世界500强企业公司法务部门，在公司法务、劳动争议、房地产开发、房屋建筑工程、合同法、人身损害赔偿等领域拥有较为丰富的经验。
